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文：泽平宏观团队

现在社会上对地产有两种声音争论激烈：一边是“彻底没救派”，认为泡沫破灭、颓势难逆；另一边是“盲目乐观派”，觉得政策一松，地产马上就能回到过去。

我要告诉你，这两种看法都错的。

我研究了20多年房地产，出版了三本专著，提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。2015年根据这个分析框架公开预测“一线房价翻一倍”，在2020年预测“房价将会出现历史性大顶”。

那么，拿什么来拯救中国房地产呢？今天用几分钟时间，讲一讲到底采取什么样的措施才能救房地产。

过去几年，是20多年来楼市调整最剧烈的时期，调整幅度之大、持续时间之长，为历史罕见。2024年商品房销售面积比2021年的高点下降了一半，2025年房屋销售还在继续下降。再来看房价，一、二线城市房价平均跌去约30%，很多三四线城市房价几近腰斩。

我们要客观理性看待房地产，不要像社会上有些言论妖魔化房地产。房地产是周期之母，房地产稳则经济稳。全国房子400多万亿市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的财富，作为第一大支柱行业，房地产关系着七多千万人就业，上百个上下游产业。可以说是造成当前宏观经济困难的最重要因素，因为没有哪个行业能像房地产一样有那么大的影响。

2024年9月，国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，标志着楼市政策的历史性拐点出现，也就是从过去的收紧全面转向放松。之后，各地陆续出台放松限购、限贷、限售、降首付、降利率、减税费等等措施来救楼市。

效果如何呢？

从2024年四季度到2025年5月，核心城市核心地段的好房子确实出现了一波“阶段性企稳”，二手房表现好于新房，整体以价换量。大部分三四线城市有价无市，处于漫长阴跌，还远未企稳。但是，2025年三四季度以来，全国整体房地产市场销售回落，市场遇冷。

这说明什么？这说明一个非常关键的问题，当前简单取消限制性的措施、降税费，已经不能实现楼市企稳了。

为什么？因为居民的预期变了。

当前真正核心制约楼市有两大原因，一个是老百姓的收入、就业预期，另外一个是房价预期、消费信心。大部分消费者都是“买涨不买跌”。

房地产稳则经济稳，需要住房收储等力度更大的稳楼市措施：

我在2023年底提出：可考虑组建5万亿的大型住房保障银行，收购库存的房子和土地用于保障房。利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。12月中央经济工作会议也提到，“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”

当前我国房地产市场最突出的矛盾，一边是大量库存过剩的房子、土地卖不出去，另一边是大量的农民工、大学应届毕业生没有房子，只能高价市场化租房子，一半的工资交了房租，生活压力大。

怎么办？如果拿出5万亿组建住房银行，收储过剩的房子，再以很低的租金租给农民工、大学毕业生，在人生的起点、最困难的时候，国家的住房保障银行帮他们一把。

我们不是一直羡慕新加坡组屋、德国保障房做得好吗，当前就是建立我国住房保障银行的历史性机遇。

为什么这是关键一招？